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美國買房連頭期款都不用付?

April 1, 2016
美國買房連頭期款都不用付?
去年7月,我們在賭城拉斯維加斯(Las Vegas)買房子了。我老公27歲我25歲,我只有兼職工作,老公仍是牙醫系學生,但我們還是買房子了。事實是,在美國內華達州買房子,我們一毛錢都不用花。

考慮買房這件事,是從2014年12月開始的,那時候我認識一個房屋仲介,有一天她突然跟我說:「你知道現在利率多低嗎?(當時是3%左右) 美金12萬的房子,月供$700就可以買得到了。頭期款加手續費準備$4,000左右吧,可是年底成交量很少,明明很多好房子都沒有人買。」我聽了之後非常驚訝,沒有想過美國房子這麼便宜。我說:「不會吧? 我們現在住一房一廳的小公寓,租金也得付$750一個月!」她把所有費用算了算給我看,我才發現,在美國買房並不像在香港般難。即使我們在美國收入很低,也可以買房!

上網找便宜的房子

於是我回家便興奮的告訴老公這件事,剛好因為我們公寓的租約還有半年就滿了,如果要搬家,現在便應開始看房子了。我們上網爬了不少文章,又上了Zillow﹑ Trulia﹑ Redfin等等的網站看了一下市場上的房子。發現12萬以下的房子其實也不少,但通常比較舊,都是2000年以前的。 美國買房最棒的地方,就是所有資訊都是公開的,有什麼房子在賣﹑ 在交易﹑ 房子歷年來買賣價錢紀錄﹑房子設備﹑學區評分等等,都在網路上可以找到。

信用評分一定要至少640分

看了房子之後,又謹慎地算了一下錢,確定買房子真的比租房子划算後,我們決定開展買房子的旅程。除非你用現金買房,否則在美國買房子,一定要有銀行給的 Pre-approval Letter,不然沒有房屋仲介會願意理你。Pre-approval 的作用是證明給賣家看我們是真的有能力買房子的,證明我們不是隨便亂開價。準備一大堆文件後,我們很快地便拿到Pre-approval Letter。即使因為收入很低,但由於我們的信用評分(credit score)很好,所以銀行還是願意貸款給我們。

信用評分在美國超重要,要拿到好的利率買房或買車,甚至申請好用的信用卡,都依賴有好的信用評分。即使你收入高,但如果信用評分很爛,銀行也未必願意貸款給你。剛到美國的話,建議愈早申請信用卡愈好,信用評分的歷史長度愈久,分數會愈高。像是沒有信用評分的人,應申請Secured Credit Card或是Discover的這張卡,是新手必備的,幫助你建立信用評分。詳見: 留學居住美國必備的五張信用卡

FHA貸款-不需20%頭期款的房貸

 

經過多番出價和折騰後,我們在2015年6月終於看到喜歡的房子,並得到了賣家的接受,開始付訂金並開始交易流程。因為無法負擔傳統的20%貸款,我們唯一的選擇便是FHA Loan。這種貸款是美國政府(HUD)給低收入戶的貸款方案,頭期款只需要付3.5%。因為有政府的保證,銀行才願意貸款給我們,如果將來我們付不出房貸,銀行也因為政府的保證而不會損失。用這種貸款的壞處是直到你償還房貸的20%前,你必須每個月繳付Mortgage Insurance(MIP),而且利率也相對的比較高。有趣的是,在拉斯維加斯這租金高昂的城市,即使是用稍高的利率買房還是比每月租房划算。

頭期款完全免費! 

後來我們聽說了一個計劃,是內華達州政府為了刺激房地產市場,並幫助低收入戶置產,而跟銀行合作的頭期款資助計劃(Down Payment Assistance Program)。所謂的低收入戶,其實也並不是那麼低,只要年收入低於美金9萬5千5百塊,就可以使用這個計劃,銀行便會幫你付相當於房價4%的頭期款,即使你後來把房子賣掉,這筆錢都是不需要歸還的,只要是自住物業,房價不高於40萬美金,就可以使用。你可能會以為這4%的錢是政府用納稅人的錢來資助大家買房,其實這個頭期款資助計劃 (Down Payment Assistance Program) 所用的資金完全是私人銀行的資金,銀行提供較高的利率,從而賺錢。我們用了這4%的錢來付FHA Loan的頭期款,剩餘的拿來付手續費。就是因為這個計劃,我們買房子才一毛錢也沒有花。當然也是因為我們很幸運的在利率仍然非常低的時候買,所以即使利率變高,卻還是比一般人的利率低很多。

連訂金都拿回來

我們的房屋仲介有給我們她的佣金的 25% 現金回贈(Cashback), 公證行(Escrow)也給我們打八折,連檢查房子也有八五折。因為老公是後備軍人,所以可以拿到非常多優惠。即使你不是軍人,其實也有很多優惠可以拿,美國買房子的交易過程中,絕對要跟貸款的銀行(Lender)拿折扣(Lender Credit), 跟房屋仲介拿現金回贈(Cash back), 跟Title company和房屋檢查公司(Home Inspector)拿折扣,第一次買房的人還可以拿 First time home buyer tax credit,這些都是白花花的銀子啊。如果你的職業是老師﹑醫護人員或消防員等等,你可以Google搜尋”Heroes Home Advantage”是一個很棒的計劃,可以省好幾千塊美金。到了最後,我們不僅不用付頭期款,甚至把訂金也拿回來,退回來的錢比我們付的錢還要多呢。

後來租約快滿的時候,我們的公寓管理公司竟然跟我們漲租金,從$750一個月,漲到$820。明明公寓的地段也不好,而且只有一房,他們還說很多人排著隊要租房。真慶幸買到了房子! 買房子真是一件讓人期待又怕受傷害的事,買到自己的房子當然很高興,但同時也多了不少顧慮,現在只希望兩年後,房價不要大跌,或至少租金不要大跌啊。

最後附上內華達州的頭期款資助計劃(Down Payment Assistance Program)的Home is Possible官方網站給大家參考。美國有很多州都有提供相似的計劃(例如: 加州﹑華盛頓州﹑德州﹑彿羅里達州等等),有興趣的話可以自行Google一下,會找到很多相關資訊的。

接下來會慢慢地發佈一系列我們當初買房遇到的倒霉事全紀錄 🙂

你也在美國買房了嗎? 來留言跟我分享你的經驗吧!


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